Библиотека за управление

"Prystilit слама" със собственост залог

Алексей Корягин Директор, отдел "Оценяване", ЗАО "Независим консултантска група 2К одит - бизнес консултиране"
Списание " Консултант " № 7, април 2007 г.

През последните няколко години Русия изпитва бум в инвестиционната активност. Ако преди три години основният поток от консултации беше за изготвянето на доклади за данъчните власти, за приватизационните процедури, разрешаването на имуществени спорове, сега повече от 60% от цялата работа е свързана с заемен капитал. Активната инвестиционна дейност стана определящ момент за мащабното участие на кредитните и финансовите институции в този процес.

Обемът на издадените кредити се увеличава, поради което нарастват рисковете на банките. Един от начините да ги сведе до минимум е да повишат изискванията на кредитните и финансовите институции за качеството на оценката на обезпечението. Как правилно да се изготвят необходимите документи и на какво да се обърне специално внимание? Нормативните актове регулират само общи изисквания при изготвянето на докладите за оценка, за да се избегнат евентуални неточности и грешки, често се изискват повече подробности.

          Фокусирайте се върху закона
          Докладите за оценка се регулират от:
          - Федерален закон № 135-FZ от 29 юли 1998 г. "За оценката на дейността в Руската федерация";
          - Стандарти, одобрени от правителството на Руската федерация от 6 юли 2001 г., № 519 "Стандарти за оценка, задължителни за кандидатстване от оценители".

Банките се нуждаят от различни ...

Не се формират еднообразни изисквания на кредитните институции за оценка на този или на този тип имоти. Практическият опит в изготвянето и защитата на докладите обаче показва, че все още е възможно да се разпределят банките според нивото на техните изисквания за оценка:

  • най-големите банки, за които строго определеният ред на работа: провеждат процедура за акредитация на оценителите и имат ясни изисквания за оценка под формата на техническо задание;
  • Големи и средни банки, за които процесът не е ясно определен: акредитацията се практикува, но това не е правило, няма техническа задача за оценка;
  • Малки банки, за които въпросът за взаимодействието с оценителя не е важен: за да се осигури сделката, е достатъчно да се изготви доклад, изготвен от кредитополучателя независимо, без намеса от страна на кредитора.

Важен начин за намаляване на възможните рискове е процедурата за акредитация на оценителите в банката. Той ви позволява да набирате само "доказани" фирми, които отговарят на неговите изисквания. Това обаче рязко ограничава кръга от експертни компании. И тъй като оценителят има право, освен ако не е посочено друго в условията на договора, да прави предположения и предположения сами, влиянието на неговото субективно мнение върху големината на резултата не може да бъде подценявано. Като се има предвид тази особеност, при контакт с банката, за да не се губят време и пари, е необходимо да се осигури наличието на акредитирани специалисти. Ако те не са налице, е предварително да се съгласите с кредитора на бъдещия оценител, избран от собственика на обезпечението.

          "Скъпа" за кредиторите

          Най-атрактивните видове имоти, взети от банката като обезпечение:
          - обекти на търговски и жилищни недвижими имоти в голям регионален или окръжен град;
          - пълноправни комплекси (недвижими имоти, машини и оборудване);
          - производствени линии, технологични комплекси;
          - индивидуални положения на машини, оборудване;
          - бизнес (акции, участия в участието);
          - текущи активи на дружеството;
          - отделни нематериални активи (права за изпълнение на проекта, патенти и др.).

Оценяваме ...

Исковете на кредиторите за качеството на оценката на някои видове имоти зависят единствено от привлекателността на обезпечените предмети и могат да варират във всеки конкретен случай. Освен това, всяка банка, в зависимост от своя стил на работа, прави индивидуални искания.

... търговски и жилищни имоти

Следва да се отбележи, че (по отношение на професионалните брокери) става въпрос за "живеещи" недвижими имоти, т.е. за обект, който е свързан с комуникациите и ще продължи да функционира без значителни капиталови инвестиции. В противен случай тя не е ликвидна, което означава, че банката не може да я приеме като обезпечение за заема. Трябва да сте подготвени за факта, че оценката ще се извърши във всеки случай, без значение колко далеч е недвижимото имущество. Много банки изискват да бъдат произведени, въз основа на съществуващото обозначение на сградата. Например, ако става дума за оценка на производствено съоръжение в центъра на Москва, дори ако то може да бъде превърнато в административна сграда, много банки ще искат да видят данните от това съоръжение като промишлени. За някои банки обаче ще бъде приемливо да се изчисли стойността въз основа на другата цел, но само като добавка.

В рамките на сравнителния подход изискванията на банките могат да включват: наличие на снимки на обезпечение, избор на най-малко пет аналогични предмета, тяхното задължително сравнение по площ, отчитане на местоположението на централните магистрали, разлики във физическото състояние и класа.

В рамките на подхода на доходите кредитните институции могат допълнително да изискват:

  • Изчисляване на дисконтовия процент и капитализация;
  • ясна кореспонденция на обекта на оценка с установения стандарт на пазара на наеми за подобни имоти, например използването на стандарта BOMA (Собственици на сгради и мениджъри);
  • Определяне на наемната цена за сключените договори;
  • Ако е необходимо, анализ и разделяне на площите в наети и свободни площи;
  • Отказът да се вземат предвид допълнителни инвестиции в обекта за оценяване, които ще позволят да се увеличат приходите в бъдеще (например, не трябва да се обмисля ситуацията на реконструкция на обект с цел промяна на неговата функционална цел или клас).

Като част от разходния подход изискванията на банките могат да включват: изчисляването на стойността на обекта на оценка, използвайки метода на сравнителната единица, който трябва да се основава на разходите за изграждане на подобна сграда, издигната преди не повече от пет години, подробен анализ и отчитане на функционалните и външните фактори на износване на съоръжението.

Независимо от факта, че оценителят може да приложи и трите стандартни метода, на първо място банката се ръководи от резултатите от сравнителния подход. Дори ако се смята, че недвижимата собственост носи стабилна и висока печалба (търговски център и т.н.), резултатите от важния за приходите подход винаги ще бъдат "отстрани".

... пълноправни комплекси от недвижими имоти (недвижими имоти, машини и оборудване)

Необходимо е да се оправдае фактът, че съоръжението наистина е пълноправен комплекс. За целта ще е необходимо в доклада да бъде отразен процесът на проучване и анализ на достатъчността на компонентите на комплекса за провеждане на пълноценни дейности и, ако е необходимо, допълнителни инвестиции, за да се вземат предвид тези разходи като понижаваща се корекция на разходите. Банката може също да изиска от оценителя да идентифицира онези райони, които не се използват в текущите производствени дейности и са излишни. Тези активи, ако става дума за залог, се считат за неохотни от кредиторите. Задължителен етап в оценката на собствеността е отчитането на факторите не само функционални, но и външни. Освен това се проучват използването на капацитета, каналите за дистрибуция, производствената технология, преките и косвените разходи и т.н.

Една от характеристиките на комплексите е необходимостта да се оценят чрез приходен подход, който е един от най-отнемащите време. Независимо от методологическата необходимост от прилагане, не всяка банка го изисква - някои от тях разполагат с достатъчно сравнителни и икономически ефективни подходи. Този въпрос, както и много други, е препоръчително да се координира с бъдещия кредитор още преди началото на работата. В случай на необходимост от прилагане на дохода подход, повечето банки ще изискват оценка, характеризираща се със следните характеристики: прогноза за приходите от използването на комплекса, отхвърляне на допълнителни инвестиции, които в бъдеще ще увеличат приходите, отчитане на допълнителни търговски и административни разходи.

... производствени линии, технологични комплекси

Оценката на такива съоръжения е много подобна на работата с комплексите от имоти. Има само няколко разлики. Така че, при прилагането на сравнителния подход, много банки изискват информация за производствените разходи на еднакви или подобни линии. Използването в този случай на действителни договорни цени или митнически декларации в повечето случаи няма да удовлетвори нито кредитора, нито собственика на имота. От една страна, получаването на информация от производителя може да изисква време за подготовка на отговора, от друга страна, получената информация ще бъде най-важният аргумент при определяне на истинската стойност на обекта. При оценката на подхода за доходите ще трябва да се вземе предвид същият списък от изисквания, както при комплексите за имоти, с допълнителен анализ на разходите, свързани със стартирането на производството, като се използва прогнозната линия (разходите за наемане или покупка на имот, разходи за комунални услуги и т.н.).

Общото изискване на банките е и качественият анализ на ликвидността на обектите на оценката. Те могат също така да изразят желанието си да се запознаят със списъка на бъдещите купувачи.

... отделни позиции на машини, оборудване

При оценката трябва да се обърне специално внимание на анализа на възможността за вторично използване на обектите, както и тяхното демонтиране. Това се дължи на факта, че заложеното имущество не може да бъде приписано на пълноправен комплекс. Така че, трябва да определите стойността, ако трябва да я продадете за части. Въпреки това, практически е невъзможно да се реализира голям брой отделни артикули за оборудване на вторичния пазар. Тези съоръжения могат да включват електрически табла, кабелни мрежи, стационарно оборудване с големи размери, разходите за демонтаж на които са сравними с разходите за тях (например голямо оборудване за преси, валцовъчни машини, багери, пешеходни багери и др.).

В допълнение към директно изчисляване на разходите, една също толкова важна задача на оценителя ще бъде обоснован анализ на възможността за повторно използване на имота.

... бизнес (акции, интереси на участието)

Този вид обезпечение не е много различно в процеса на пълното оценяване от комплексите от имоти. Като допълнителни изисквания се предоставя задължителен анализ:

  • Бизнес-образуващи материални активи, тяхната роля и място в организацията на бизнеса;
  • Печалбата и разходите в съществуващата структура на производствените дейности и финансовите потоци;
  • съществуващи договори с доставчици на суровини, полуготови продукти и услуги за производството на крайни продукти или услуги;
  • Подписани договори за продажба на готови продукти, структура на продажбите, разпределение на дела на държавни поръчки;
  • Вътрешни сделки или оферти за продажба на подобни видове активи.

... текущи активи на дружеството и избрани нематериални активи

Тези видове активи са най-малко привлекателни за получаване на кредитни ресурси. Случаите на кредитиране са рядкост. По правило при оценката на текущите активи банките изискват анализ на ликвидността на заложените резерви. Оценката и залогът на НМА са напълно свързани със сериозен дял на субективността и възникват на ниво споразумения с определена банка.

Във всички случаи (с изключение на бизнес оценката и НМА) ще е необходимо отделно да се разпредели ДДС, включен в стойността на обекта за оценка. В някои случаи също е необходимо да се изчисли ликвидационната стойност. Той също така изисква задължително потвърждаване на информацията, използвана при изчисляването на копия от отговорите на производителите или дилърите по исканията на оценителя, както и копия на разпечатки от уебсайтове или статии от медиите.

Не мислете за рисковете от помилване

За ефективни начини за минимизиране на рисковете може да се припише следната последователност на взаимодействие с банката:

  • При избора на кредитор, за да установи наличието на акредитирани оценителни дружества. При отсъствието на такива експертни организации да се направи независим избор и да се координира;
  • Определете вида на обекта, който се прехвърля като обезпечение;
  • Да се ​​обърне към акредитирания оценител и да получи от него подробен алгоритъм за изчисляване на разходите за обект на проверка;
  • Да се ​​съгласи с банката планираната последователност от изчисления на разходите, предложени от оценителя. Ако е необходимо, изгответе тристранно споразумение (банката-клиент-оценител) и ясна техническа спецификация, в която е необходимо да се посочи методът и последователността на предоставяне на резултатите. Някои кредитори изискват да координират тези данни главно с тях и едва тогава с собственика на имота.

Горните характеристики на работата с банките все още не са характерни за всички. Практиката и усещането обаче ни позволяват да заключим, че това е временна ситуация, а в бъдеще контролът върху кредитните институции ще се засили.