Библиотека за управление

Как да се осигури надеждно заключение за стойността на имота

VA Шербаков кандидат за икономическа наука, dotsent; Ръководител на катедра "Финанси и данъчна политика", Бизнес факултет, НССТ
Център за дистанционно обучение " Елатариум "

Цената на имота се влияе от значителен брой икономически фактори. Принципите на оценката ни позволяват да вземем предвид най-значимите от тях. Принципите на оценка на собствеността са взаимосвързани: един конкретен обект може да бъде повлиян от няколко принципа, във всяка ситуация наборът от принципи може да бъде различен. С правилното прилагане на принципите на оценяване може да се направи надеждно заключение за стойността на имота.

Цената на имота се влияе от значителен брой икономически фактори. Принципите на оценяване позволяват да се отчетат най-значимите от тях, отразяващи тенденцията на икономическо поведение на субектите на пазарните отношения. Принципите на оценка на собствеността са взаимосвързани. Един набор от принципи може да бъде повлиян едновременно от няколко принципа, във всяка ситуация наборът от принципи може да бъде различен. Принципите на преценка не могат да вземат предвид абсолютно всички фактори, влияещи върху стойността на имуществото, но ако се приложи правилно, е възможно да се предостави надеждно заключение за неговата стойност.

Основните принципи на оценка на собствеността могат да бъдат разделени на четири групи (Таблица 1).

Таблица 1. Групи принципи за оценка на собствеността

Принципи, които отразяват компонентите на обект Принципи, основани на възгледите на собственика Принципи, свързани с пазарната среда Принципът на най-доброто и най-ефективното използване
депозит
Остатъчна производителност
Крайна производителност
уравнение
полезност
заместване
очаквания
Външни промени
конкуренция
Искане и предложение за съответствие, регресия, прогресия
Икономическо разделение
Синтез на предишните три групи принципи


1. Принципи на оценяване, отразяващи компонентите на даден обект

Принципът на приноса се основава на измерването на стойността на всеки елемент, допринесъл за общата стойност на обекта. Подобренията трябва да се извършват в рамките на разумни граници, тъй като направените разходи за добавяне на допълнителен елемент (принос) може да не съответстват на последващото увеличение на стойността на обекта.

Бизнес рентабилността е резултат от четири фактора на производство: земя, труд, капитал и управление. За да оцените предприятието, трябва да знаете приноса на всеки фактор за формирането на дохода на предприятието. Включването на всеки допълнителен актив в предприятието система е икономически осъществимо, ако полученото увеличение на стойността на предприятието е по-голямо от цената на придобиване на този актив. При оценяването на бизнеса е необходимо да се вземе предвид възможността за извършване на подобрения, които ще доведат до увеличаване на неговата стойност, например:

  • Ако в склада е инсталирана самообслужваща се врата, разходите за нейното инсталиране е малко вероятно да бъдат покрити от увеличение на разходите за съоръжението;
  • Довършването на магазините най-вероятно няма да повлияе върху приходите от производството и стойността на предприятието, но подобно участие като наемането на нов мениджър с по-висока заплата може да има положителен ефект върху резултатите от производството и съответно върху стойността на предприятието;
  • Подреждането на паркинг може значително да увеличи цената на магазина за търговия на дребно.

Принцип на остатъчната производителност. Тъй като земята е физически недвижима, факторите на труда, капитала и управлението трябва да бъдат привлечени от нея. Първо, трябва да се направи компенсация за тези фактори, а останалата част от парите отиват да платят за ползването на имота на собственика му. Оставащата производителност може да бъде резултат от факта, че земята позволява на потребителя да извлече максимални приходи или да намали разходите до границата. Например, едно предприятие ще бъде оценено по-високо, ако даден поземлен имот е в състояние да осигури по-висок доход или ако местоположението му позволява да се сведат до минимум разходите:

  • Скъпият ресторант е по-добре да се отвори в престижен район, където остатъчната производителност е по-висока, отколкото в покрайнините на града;
  • Максималният приход, който магазинът може да осигури на забележително място, което има добра пешеходна и транспортна достъпност за голям брой купувачи;
  • Да се ​​постави предприятие за добив и преработка в град, отдалечен от мястото на добив на суровини, не е препоръчително поради високите разходи за доставка на суровини за преработка.

Принципът на пределна производителност е, че последователното добавяне на ресурси към основните фактори на производството ще бъде придружено от повишаване на рентабилността, надвишаващо разходите за тяхното създаване, само до момента на максимална производителност. След това по-нататъшните подобрения няма да доведат до приемливо увеличение на разходите или дори да компенсират направените разходи. Например, в кафенето интериорът непрекъснато се актуализира и се предлагат разнообразни ястия и напитки. Първоначално имаше повече посетители, след като увеличаването на цените в резултат на увеличаването на разходите, останаха само клиенти, които имат достатъчно високи доходи, и тъй като броят им е ограничен, кафенето започва да понася загуби.

Увеличаването на обема на инвестициите в развитието на производството ще бъде придружено от увеличение на печалбата само до определен момент, след което темпът на нарастване на печалбата ще започне да намалява. При оценяването на едно предприятие е необходимо да се вземе предвид, че остарялото технологично оборудване ще изисква пълна подмяна, заплащане за разглобяването и инсталирането на ново оборудване и висококвалифицираните работници с богат опит в работата с остаряло оборудване ще бъдат скъпи и трудни за преквалификация.

Принципът на равновесието се основава на факта, че колкото по-хармонични и балансирани са елементите на обекта, толкова по-голяма е стойността му на пазара; Максималният доход от предприятието може да бъде получен, ако се спазва пропорционалността на производствените фактори. Предприятието е система и един от законите за развитие и съществуване на системата е равновесието, пропорционалността на нейните елементи. Най-голямата ефективност на предприятието се постига с обективно определена пропорционалност на производствените фактори. Различните елементи на корпоративната система трябва да бъдат съгласувани помежду си по отношение на производителността и други характеристики. Например оценката отчита серийното подреждане на сервизите в съответствие с технологичния цикъл.

Един от важните моменти на този принцип е съответствието на размерите на предприятието с нуждите на пазара: ако предприятието е твърде голямо, за да отговори на нуждите на пазара, тогава ефективността му пада, особено ако доставката на ресурси или стоки е трудно.

Пример. Токалната фабрика произвежда прекалено много от този продукт за местния пазар. Тортите - продуктите са нетрайни и не са обект на дълги пътувания до друга местност поради възможна загуба на външен вид, така че има неравновесие в размера на фабриката спрямо нуждите на пазара.

2. Принципи на оценяване въз основа на възгледите на собственика

Принципът на полезността се състои в това, че предприятие с по-голяма полезност за потребителя също има по-висока цена на пазара. Бизнесът има стойност, ако може да бъде полезен за реален или потенциален собственик. Приспособлението за всеки потребител е индивидуално. Полезност на жилищата - комфортен живот, бизнес полезност е способността му да генерира доходи на определено място и през този период. Помощта може да се прояви в способността да задоволява психологическите нужди, например чувство за гордост във владение (дори временно).

Колкото по-голяма е полезността, толкова по-голяма е стойността на прогнозната стойност. Разбира се, полезността на бизнеса е да генерира приходи. Въпреки това, например, един програмист е малко вероятно да се интересува от ферма за разплод на зайци.

Принципът на заместване постановява, че информиран купувач на открит пазар няма да плаща за предприятието повече от предприятие с еквивалентна полезност или повече от разходите за изграждане на подобно съоръжение в приемливо време. Максималната стойност на имота не трябва да бъде по-висока от минималната цена на имота със същата полезност, тъй като стойността на даден обект в очите на купувача зависи в голяма степен от възможността да се намери заместим подобен обект.

Ако инвеститорът анализира приходния поток, тогава максималната цена се определя чрез проучване на други приходи с подобно ниво на риск и качество. Но купувачът не винаги се ограничава до бизнес от същия тип. С други думи, заместващият обект не е необходимо да бъде точно копие, но трябва да изглежда като предполагаем обект и собственикът го разглежда като желания заместител. Принципът се основава на наличието на опции за купувача и отразява най-ниската цена, на която могат да бъдат закупени имоти с еквивалентна полезност, например:

  • Вместо две евтини паркинги в една слабонаселена област може да се купи една скъпа, но в центъра на града;
  • Предприемач, който иска да купи мелница за брашно, може да се интересува от магазин за опаковане на булгур.

Принципът на очакване се основава на факта, че разходите на дадено предприятие са засегнати от очакваните ползи от притежаването на обект и неговите недостатъци. Стойността на бизнеса се влияе от очакваната възвращаемост на инвестициите, дължаща се на приходите от дейността и приходите от бъдещата продажба на предприятието. Мащабът, качеството и продължителността на очакваните бъдещи доходи са важни. Очакванията за бъдещи ползи от притежаването на предприятие се изразяват в пари. Бъдещите ползи (загуби) от притежаването на обект могат да бъдат дисконтирани (намалени до текущата стойност), на базата на които могат да се въведат както положителни, така и отрицателни промени в стойността на обекта на оценяване, например текущата стойност на склада в покрайнините на града ще увеличи очакванията за ранно строителство областна ж.п. гара.

3. Принципи на оценяване, свързани с пазарната среда

Принципът на външните промени се основава на факта, че стойността на предприятието, неговата собственост зависи от състоянието на външната среда, степента на политическа и икономическа стабилност в страната. Следователно, за да се разгледат възможните начини за използване на това предприятие, е необходимо да се изхожда от условията на пазарната среда. Търсенето на пазара, възможностите за развитие на бизнеса, променящите се икономически и финансови условия, международните събития, социалните и природни фактори, появата на нови технологии и други фактори определят алтернативните начини за използване на предприятието, например:

  • Цената на клетъчната станция се намалява от развитието на мобилните комуникации;
  • Премахването на данъчните облекчения ще доведе до намаляване на стойността на предприятието;
  • Функциониращото предприятие е по-скъпо, отколкото просто построено.

Принципът на конкуренция се основава на факта, че пазарните цени се определят на определено ниво, като се отчита конкуренцията. Ако в някоя област бизнес конкуренцията е силна, тогава изграждането на друг магазин или офис сграда може да бъде нерентабилна. Ако индустрията, в която предприятието оперира, носи излишък от печалби, то привлича капитал, тъй като други предприемачи се опитват да го проникнат. Това ще увеличи предлагането в бъдеще и ще намали размера на печалбата. От това следва, че при оценката на стойността на предприятията е необходимо да се вземе предвид степента на конкуренция в индустрията в настоящето и в бъдеще. Ако конкуренцията се очаква да се влоши, тогава при прогнозиране на бъдещите печалби този фактор може да се вземе предвид или чрез пряко намаляване на приходите, или чрез увеличаване на рисковия фактор, което отново намалява текущата стойност на бъдещите приходи. В този случай окончателната оценка на пазарната стойност на предприятието не може да надвишава текущите цени на офертата на неговите аналози.

Принципът на предлагане и търсене се основава на определяне на стойността на даден обект по съотношението на търсенето и предлагането към пазара на недвижими имоти. Стабилно съотношение - стабилни цени. Ако пазарът предлага няколко рентабилни предприятия (търсенето надвишава предлагането), цената за тях ще бъде по-висока от цената. Търсенето и предлагането са повлияни от такива фактори като ниво на доходите, промени в броя и вкусовете на населението, размера на данъците, наличието на финансови ресурси, размера на кредитния курс и т.н. Цената ще се увеличи, тъй като търсенето се увеличава и предлагането намалява. Но на пазара на предприятия може да има пазарни изкривявания (монопол на собственика, държавен контрол върху продажбата на предприятия).

Принципът на съответствие се основава на факта, че ако едно предприятие отговаря на стандартите, които понастоящем се предпочитат в дадено населено място, тогава цената ще бъде близка до средните пазарни стойности. Взема се предвид до каква степен архитектурният стил, нивата на удобства и услугите, предлагани от развитието на земята, отговарят на нуждите и очакванията на пазара. Ако предприятието не е типично за дадено място, т.е. не отговаря на изискванията на пазара за оборудване на производството, технологията, нивото на рентабилност и т.н., тогава цената за него вероятно е под средното. Предприятията не трябва да бъдат едни и същи, но трябва да отговарят на определени пазарни стандарти, специфични за определено време и място.

Принципът на кореспонденция е свързан с:

  1. Регресионният принцип , че пазарната цена на дадено предприятие, характеризираща се с подобрения, които са излишни за тези пазарни условия, може да не отразява реалната му стойност и да е по-ниска от реалните разходи за неговото формиране; липсата на съответствие в околния район, например, наличието на евтини предприятия в близост до скъпи може да намали разходите за последните;
  2. принципът на прогресия, според който пазарната цена на дадено предприятие зависи от функционирането на съседните съоръжения (цената на склада ще бъде по-висока поради наличието на железопътен клон).

Принципът на икономическо разделяне гласи, че правата на собственост трябва да бъдат разделени и съединени по такъв начин, че да се увеличи общата стойност на обекта. Възможно е следното разпределение на правата:

  • физическо: разделяне на правата за използване на въздушното пространство, земната повърхност и подпочвеното пространство;
  • По време на собствеността: различни видове лизингови договори, доживотен срок, бъдещи права на собственост;
  • По видове права на собственост: съвместен лизинг, съдружие, доверие, опция, корпорация;
  • Относно правата на кредиторите да се снабдят с предприятието: ипотеки, залози, съдебни обещания, участие в капитала.

Производствените помещения, например, могат да се продават заедно, но могат да бъдат отделени от съществуващото оборудване.

Принципът за най-добро и най-ефективно използване (NNEI) се основава на отчитането на възможните начини за използване на собствеността в зависимост от условията на пазарната среда. В процеса на определяне на стойността на бизнеса този принцип се прилага за оценка с цел преструктуриране.

Търсенето на пазара, възможностите за развитие на бизнеса, местоположението на компанията и други фактори определят алтернативните начини за използване на предприятието. Заедно с икономическото разделение, резултатът от този анализ е определянето на най-добрата посока за използване на собствеността на предприятието. Най-вероятното и рентабилно използване на обекта по време на оценката осигурява най-високата му текуща стойност. Същността на принципа NNEI може да бъде представена, както следва: ефектът върху стойността осигурява най-голямата стойност на стойността на обекта към датата на оценката.

От друга страна, съществуват ограничения за опцията NNEI:

  • Максимална доходност: определена в резултат на анализа на бъдещите приходи от алтернативни начини на използване, като се вземе предвид рискът от инвестиции;
  • Финансова обосновка: обосновка на възможността за финансиране на инвестиционен проект, отразяваща способността на този проект да осигури достатъчен доход, за да се възстановят разходите на инвеститорите и да се получи очакваната възвръщаемост на инвестирания капитал;
  • физическата (техническата) приложимост на най-печелившия случай на употреба се определя като резултат от анализа на транспортната достъпност, възможността за свързване с обществените услуги, анализа на разходите и сроковете на проекта, качеството на почвата на обекта, предназначен за развитие, вероятността от природни бедствия;
  • спазване на законодателството: съответствие на случая на употреба с екологичните стандарти, правила за пожарна безопасност, строителни ограничения и др.

Когато оценяваме недвижимите имоти, принципът на NNEI е ключът, той се основава на решението за стойността на обекта на оценяване. Една ситуация е възможна, когато в центъра на голям град търговските помещения струват средно два пъти повече от жилищните помещения. Продавачът на апартамент на първия етаж с прозорци на шумна улица, който може лесно да се превърне в магазин, може да не подозира такъв метод за използването му и да определи продажна цена, като се съсредоточи върху цените на сделките с жилищни помещения, т.е. подценява продавания имот. Ето защо при оценката на недвижимите имоти, дефиницията на NNEI на оценявания обект е задължителна.

Принципът на NNEI също е важен при анализа на стойността на поземлен имот. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.