Библиотека за управление

Инвестиционен кредит в банката: важни етапи

Финансов експерт Г. Ю. Костина
Вестник " Ръководство на икономистите " № 7 за 2014 г.
Статията представя алгоритъм стъпка по стъпка за получаване на инвестиционен заем в банка, анализира етапите на подаване на заявление за заем, използвайки примера на проект за разширяване на производството на сладкарски изделия. Освен това се предлагат варианти за решаване на евентуални проблеми на етапите на инвестиране и след инвестирането в проекта. Тази информация ще позволи да се изпълни планирания начин "без задръствания", като се избягват неизбежните престои и състояние на несигурност.

Стъпка 1. От идеята до финансовия модел

1.1. Формулирайте целите, изберете подходящия обект

На този етап е много важно да се анализира настоящата ситуация: дали компанията е готова за осъществяването на скъп и дългосрочен проект, какъв е пазарен дял, дали има стабилни връзки с доставчици и купувачи, има линк от марки, в които се представят продуктите и т.н. Цялата тази информация е необходима маркетингов компонент на бизнес плана и може да бъде представен накратко, например, както следва:

Целта на проекта е да разшири производството на сладкарски изделия.
За изпълнението на проекта се планира закупуване на сграда за организация на втория производствен обект (първият обект е съществуващият производствен обект).
Площта на сградата е ... м 2 .
Цената е до ... милиона рубли.
Разстояние от Околовръстен път - ... км.
Наличие на работещ персонал - ... хора. При смяна.
Други условия - ....

За посочените цели е намерена производствена сграда за поставяне на сладкарски изделия.

Условия за изпълнение на проекта:

  • Закупуване на сграда;
  • Изпълнение на набор от проекти;
  • Реконструкция на сградата;
  • Озеленяване на прилежащата територия: асфалтиране на входове, изграждане на вътрешни пътища и тротоари;
  • Оборудване на работилниците с оборудване;
  • Ремонт на инженерни мрежи.

1.2. Създайте работна група

Основната грешка при организацията на всички проекти (външно и вътрешно развитие) е липсата на екип и ръководител на проекта. За плодотворна работа е необходимо да се създаде работна група и да се назначи ръководител на проекта.

Работната група трябва да включва:

  • Генерален директор (ръководител на проекта);
  • Финансов директор;
  • продуктов директор;
  • Главен инженер;
  • Директор по обществени поръчки;
  • Главен счетоводител.

Такъв състав на работната група напълно съответства на посоката на проекта, като всеки участник е ключова фигура. Никой консултант няма да направи това, което служителят на компанията може да направи! Кой, например, с изключение на продуктовия директор в съчетание с главния инженер, претърпял постоянно неудобство от поставяне в наети райони, ще може да изчисли необходимото количество оборудване, производителност, търсене на персонал?

1.3. Подготвяме модела на проекта: схеми за придвижване на суровини, готови продукти, движение на персонала, подреждане на оборудването

Заедно с работната група е необходимо да се подготвят схеми за движение на суровини, полуготови продукти, готови продукти, движение на персонала, оборудване (Фигура 1). Всички те трябва да бъдат обмислени и оптимизирани за конкретна сграда. Когато производствените и складовите съоръжения се намират на няколко етажа, е необходимо да се помисли за местата за монтаж на конвейери и асансьори. Въз основа на оформлението на оборудването ще бъде разработен бюджет за нейното придобиване, така че всичко трябва да се мисли до най-малките подробности.

Фиг. 1. Схемата за движение на суровини и готови продукти

1.4. Ние смятаме, че има нужда от пари

Общият размер на инвестициите, необходими за изпълнението на проекта, е 169 милиона рубли, включително:

  • Кредитни средства - 130 милиона рубли, или 77%:
  • кредитна линия № 1 (ипотечен кредит) - 84 милиона рубли;
  • кредитна линия № 2 - 46 милиона рубли;
  • собственото участие - 39 милиона рубли, или 23%.

Структурата на финансиране и разпределението на финансовите ресурси са представени на фиг. 2 и 3.


Фиг. 2. Структура на финансирането

Стъпка 2. Изберете банка

Бъдете готови за това, че не всички браншови структури ще бъдат готови да ви финансират. По правило решението се взема в централата на банката. Ако започнете преговори с банки, където сметките ви са отворени, възможно е приложението да бъде пренасочено към централата. От това следва, че ще бъде необходимо да се открие друга разплащателна сметка, да се поддържа определен оборот по тази сметка в съответствие с изискванията на банката плюс допълнителни разходи за откриване на сметка и неговото обслужване. Банката няма да организира прехвърляне на средства от други сметки, ще бъде необходимо да подпише допълнителни договори с клиентите за промяна на банкови данни. В някои случаи това може да бъде сериозен проблем, например, когато става въпрос за доставчици на големи федерални мрежи: в договорите някои търговци на дребно посочват, че е възможно договорът да бъде изменен веднъж годишно. Може би, първият път на революции по текущата сметка няма да бъде достатъчно - това трябва да бъде предупреден от банката.

Стъпка 3. Ние подготвяме документите за разглеждане на заявлението за заем

При подготовката на документи за преглед на заявление за заем е необходимо:

1) подават всички документи съгласно списъка + допълнителни документи по искане на банката;

2) симулиране на оперативни и инвестиционни дейности.

Планираме паричен поток за проекта в две версии:

  • Първата версия на изчисленията - паричните потоци, отчитащи текущата дейност на дружеството (за две производствени обекти);
  • Вторият вариант е отразяването на паричните потоци за създаването на нов производствен обект.

Предварителен анализ на икономическата ефективност на предложения проект е представен в таблица. 1 и на фиг. 3. Въз основа на неговите резултати могат да се направят следните изводи:

  • Нетен сконтиран доход ( ННС ) при дисконтов процент от 14%> 0;
  • Вътрешната норма на възвръщаемост ( IRR ) е по-голяма от приетия дисконтов процент;
  • Периодът на изплащане на проекта (според PV ) е по-малък от срока на заема;
  • Периодът на откупуване за дисконтирани потоци (съгласно ННС ) е по-кратък от периода на кредитиране.

Таблица 1. Анализ на икономическата ефективност на проекта

индикатор

стойност

Вариант 1

Вариант 2

Нетен недисконтен доход, хил. Рубли.

190 865

114 882

Нетен сконтиран доход ( ННС ) с дисконтов процент от 14% годишно, хил. Рубли.

77913

21 892

Вътрешна норма на възвръщаемост ( IRR )

32,5%

19%

Периодът на изплащане на проекта в недисконтирани потоци ( PV )

3 години

3 години 8 месеца

Периодът на изплащане на проекта за дисконтирани потоци (съгласно ННС )

3 години 7 месеца

4 години 8 месеца

Възвръщаемост на инвестициите ( PI от P V )

2.1

1.7

Възвръщаемост на инвестициите ( PI по NPV )

1.5

1.1

Фиг. 3. Резултати от изчисляването на икономическата ефективност за два производствени обекта, хил. Рубли.

Въз основа на предварителния анализ на предложения инвестиционен проект може да се направи заключение за ефективността и перспективите за инвестиране.

След това изготвяме финансовите отчети (стандартен състав):

  • Отчет за паричните потоци;
  • Отчет за приходите и разходите;
  • Баланс

и да изготви бизнес план.

Стъпка 4. Преминаване на заявлението за кредит

4.1. Обръщаме се към SWOT анализ

Както виждаме, изчислените данни за икономическата ефективност се оказаха много задоволителни. Но един от компонентите на бизнес плана е анализът на SWOT (фрагментът е представен на фигура 4), в една от които се отразяват всички слабости и външни заплахи на проекта. Тази информация не е цифровизирана, но е от съществено значение по време на преминаването на заявлението за заем и може да се отрази на лихвения процент или на обезпечението.

Фиг. 4. Фрагмент на SWOT-анализ

4.2. Допълнителни изисквания на банката при разглеждането на заявлението

При разглеждането на заявлението от банката могат да бъдат представени допълнителни изисквания, например:

  • Увеличение на обезпечението.

Изчисляването на разходите за необходимото обезпечение за получаване на заем е представено в таблица. 2:

Таблица 3. Изчисляване на разходите за обезпечение, необходими за получаване на заем

Име на индикатора

Стойност на индикатора

Размерът на заема, който е предмет на покритие, милиона рубли.

130

Лихвите по заема, които са обект на покритие, милиона рубли.

4.3

Периодът, за който се дължи лихва, месеци.

3

Годишен лихвен процент, за който е издаден заем,%

N %

Общо необходимата сума на обезпечението за заема, милиони рубли.

134

Според изчисленията, общата обезпечение стойност на обезпечението за кредитни съоръжения, като се вземе предвид 0.75 намаляващ фактор, трябва да бъде най-малко 179 милиона рубли. (134 милиона рубли = 179 милиона рубли x 0,75).

Като гаранция за проекта се планира залог на следната собственост по залог на стойност, като се вземе предвид коефициентът от 0.75:

  • недвижими имоти (лизинг) - 68 милиона рубли;
  • съществуващо оборудване на оперативна продукция - 9 милиона рубли. (по ликвидационна стойност);
  • Закупено оборудване в рамките на собственото си участие в проекта - 36 милиона рубли;
  • Залог на 100% от акциите на текущото производство (според оценката на банката) - 40 милиона рубли.

Общо: 153 милиона рубли;

  • Допълнително обезпечение:
  • правото по договора за лизинг оборудване - 3,6 милиона рубли;
  • Залог на 100% от акциите в капитала на придобития обект - 90 милиона рубли;
  • лична собственост на директора (акционер) - N милиона рубли.

Общо: над 94 милиона рубли.

Както можете да видите, изискваната стойност на обезпечението надвишава прогнозната стойност почти два пъти.

4.3. Решението на банката и актуализирането на проекта

В резултат на заявлението за кредит може да бъде получено следното решение на банката:

  • създаване на нов процент на кредита;
  • Промяна на началната дата на проекта;
  • Промяна на графика за погасяване (първите 2 години - увеличени диференцирани плащания, следващите 3 години - анюитетни плащания);
  • Преизчисляване на всички показатели на прогнозния и следпрогнозния период.

За да се предпазят от грешки в развитието, причинени от влиянието на множество отрицателни фактори, които са случайни и не са взети предвид в процеса на екстраполация, единственият начин е да се провери реалното развитие на проекта с определена периодичност и план за неговото развитие. Колкото по-често се извършва помирението, толкова по-малко отклонение от разработката е от плана и толкова по-ниски са потенциалните загуби. Освен това, анализирайки параметрите на отклонение, е необходимо да се вземат решения относно необходимостта и естеството на коригиращото влияние, в идеалния случай водещ на разработения процес в съответствие с одобрения план за неговото развитие. По този начин актуализирането е повтарящ се сложен процес, който синхронизира отделните компоненти на проекта един с друг и привежда развития проект в съответствие с промените във вътрешната (в рамките на компанията) и външната (набор от външни фактори, с които компанията взаимодейства с разработването на проекти) Запазването или подобряването на показателите за проекта.

Стъпка 5. Какво правим през следващите 5 години

В рамките на следващите пет години от изпълнението на проекта трябва да се направи следното:

  • одитират напредъка на проекта;
  • Отчитане на обезпечение, освобождаване на обезпечение, преоценка на обекта;
  • екскурзии до обекта.

Банката по правило провежда одит на изпълнението на проекта през целия период на заема. За целта главният счетоводител трябва да изготвя тримесечно счетоводните отчети, допълнителния оборот и балансовите отчети по сметките и да ги предоставя на кредитния отдел.

Освен това е необходимо да имате книга за регистрация на правото на задържане. Това е отделно списание, което се съхранява в ръчно написана форма и където се дава име на всички заловени имоти. В този случай банковият баланс за задбалансовата сметка няма да бъде уреден от банката. Тъй като заемът е погасен, залогът ще бъде освободен с писменото съгласие на банката. Освобождаването на залога ще трябва да бъде отразено в ипотечната книга.

В края на реконструкцията на сградата и подобряването на територията, пазарната стойност на съоръжението ще бъде значително по-висока от първоначалната. За да освободи първо имота на директора, реконструираната сграда трябва да бъде оценена и прехвърлена на залога на банката с нова цена. Трябва също така да се отбележи, че най-малко 1 път през половин година ще трябва да приведат персонала на кредитния отдел в обекта.

Заключения относно преминаването на заявлението за кредит

С инвестиционното финансиране трябва да сте подготвени

  • Дълъг процес на подаване на заявление за заем;
  • Повтаряща се промяна в бизнес плана;
  • повторно предоставяне на допълнителна информация и документи;
  • Предоставяне на допълнително обезпечение до личното имущество на акционерите;
  • Наличност на собствени средства в рамките на 20-30% от общите разходи по проекта;
  • Промяна на лихвата по кредита;
  • Уведомява всички участници в проекта за допълнителни изисквания на инвестиционната банка;
  • Промяна на изпълнителя (по време на строителството или реконструкцията на обекта).