Библиотека за управление

Модели на договори за изпълнение на инвестиционни и строителни проекти

Малахов Владимир Иванович Кан. Директор на Stroytransgaz-M

В световната практика съществуват различни договорни типове регулиране на отношенията в областта на управлението на строителството и изпълнението на инвестиционни и строителни проекти. Ако основните или типични варианти на договорни модели се намират в инвестиционни и строителни дейности в зависимост от растежа на строителните разходи и обема на инвестициите, ще бъде получен следният списък:

  1. Изграждане на съоръжения по икономически средства;
  2. Участие на изпълнител на строителството;
  3. EPC договор - английски съкращение (инженеринг, доставка, строителство - инженеринг, доставки, строителство);
  4. Договорът за EPCM е английско абревиатура (инженеринг, доставка, управление на строителството - инженеринг, доставка, управление на строителството);
  5. Привлекателен Phi-разработчик;
  6. Привличане на разработчика на концесия.
  7. Реализация на проекти чрез спекулативно развитие.

Трябва да се отбележи незабавно, че няма еднаквост в класификацията на договорите за строителство. Така че, ако по-голямата част от тръжните оферти за реализиране на инвестиционни проекти в строителството може да се установи, че съществува изискване за привличане на конкретни видове изпълнители, EPC или EPCM, то действителното изпълнение на проекта може да представлява широк спектър от договорни отношения между всички участници в проекта, Проектът не е необходим.

Липсата на повече или по-малко хармонична система, свързваща всички гореспоменати форми на изпълнение на инвестиционни проекти, води до факта, че диалогът на участниците в инвестиционния и строителния процес не е само по себе си не само общоприето и недвусмислено основание за възприемане на едни и същи термини, Разбиране на процесите. В тази статия се прави опит логично да се съчетаят всички стандартни варианти за реализиране на проекти чрез анализ на холистичен инвестиционен и строителен процес.

По-нататък инвестиционният и строителният проект се разбира като инвестиционно предприятие, ограничено от времева рамка, насочена към създаване на нов уникален обект, чиято наличност и използване са необходими за постигане на инвестиционните цели.

Инвестиционният и конструктивен процес, подобно на всеки процес, обикновено е последователна промяна в състоянието на обект във времето. Осъзнавайки, че целта на този курс е инвестиране в инвестиции в строителството на недвижими имоти, можете да предложите следната дефиниция за инвестиционния и строителния процес:

    Инвестиционен и строителен процес - последователен набор от стъпки за постигане на инвестиционните цели чрез реализиране на инвестиционни проекти в областта на създаването и / или модифицирането на недвижими имоти.

По принцип, инвестиционният и строителният процес е логическа последователност от етапи на изпълнение на инвестиционния проект, който може да се свие до девет основни позиции (вж. Фигура 1):

  1. Появата на инвестиционен план;
  2. Възможност за финансиране;
  3. Бизнес планиране;
  4. Организиране на управление на инвестиционни проекти;
  5. Инженеринг;
  6. Доставка на оборудване и материали;
  7. Строителство;
  8. операция;
  9. Реализация.

По-подробно съдържание на всеки етап от инвестиционния и строителния процес и тяхната последователност се определя от приоритетните задачи, които трябва да бъдат решени, за да се премине към следващия етап. Например мястото на анализ на възможностите за финансиране на проект трябва да бъде непосредствено след инициирането на инвестиционен план, тъй като при липса на реални възможности за финансиране и резервни източници, допълнителни дейности губят смисъл.

Друг пример е мястото на управление на проекти в инвестиционния и строителния процес. Всъщност, извършването на предварителни инвестиционни проучвания, проучвания за осъществимост и дори изготвяне на декларация за намерение може да бъде поверено на професионален консултант в областта на маркетинга на недвижими имоти. Организирането на сериозна структура за управление на системата на проекта започва след одобряването на конкретния бизнес план за изпълнение и основните стъпки за координация на инвестиционния проект с държавните органи и финансовите институции се приемат и приемат като основа за последващи дейности.


Фиг. 1. Основен инвестиционен и конструктивен процес.

Като цяло трябва да се разбере, че всички тези етапи, особено съседните, по някакъв начин имат определени уместни граници на производителност, които се пресичат помежду си и създават еднопосочен поток от промени и операции, които не могат да бъдат разделени от абсолютни граници, и няма смисъл в това.

1. Строителство по домакински средства

Икономическият начин на строителство е форма на организация на строителните работи, в които работата се извършва от клиента или самия строител, без да се включват трети лица. Строителството по икономически начин е най-евтиният вариант за постигане на инвестиционните цели в недвижимите имоти. Строителството по икономически начин предполага, че самият инвеститор действа като клиент, като финансов оператор и ръководител на проекта. Същевременно той със сигурност има право да сключва малки договори за подизпълнение (строителни бригади) за извършване на проекти или специални работи и предоставянето на непредвидени услуги, необходими за изпълнението на проекта, но всички негови рискове и основна тежест за организиране и осигуряване на проекта.


Фиг. 2. Изпълнение на проекта по икономически начин.

Трябва да се отбележи, че когато се използва икономическият метод на строителство в организацията, по правило се създава малка строителна единица за периода на строителството под ръководството на отдела за капиталостроене, ако има такъв, който изпълнява специфични видове строителни работи. За изграждане на икономически начин организацията създава собствена производствена база, купува или наема строителни машини и инструменти, инструменти и оборудване, осигурява строителни материали, структури и детайли, оценки на проекта, работници и инженери.

2. Типичен общ договор

По принцип (строителството) Главен изпълнител 1 е страна по договор, който възлага изпълнението на определени видове и работни пакети на специализирани изпълнители-подизпълнители. Главният изпълнител, със съгласието на Клиента, привлича местни или чуждестранни подизпълнители да изпълняват задълженията си, изцяло отговорни за изпълнението на последната, доставката на цялостното оборудване или съоръжението като цяло на клиента.


Фиг. 3. Изпълнение на COI с участието на главен изпълнител на строителството.

Главният изпълнител може да извърши доставка на строителни материали, съоръжения и оборудване за всички подизпълнители, като организира единен център за материално, техническо и производствено-технологично оборудване. В този смисъл генералният изпълнител става не само агент за управлението на строителството, но също така поема част от рисковете за доставките. Обикновено клиентите поемат рисковете от доставката на основното технологично оборудване, но не искат да се свържат с доставките на стандартно оборудване и продукти от широк спектър, които се прехвърлят на отговорността на Главния изпълнител.

3. Типичен договор за ЕПС

EPC е английското съкращение (инженеринг, доставка, строителство, инженеринг, доставка, строителство), което означава договор за строителство "до ключ" с фиксирана (еднократна) цена. Изпълнителят на EPC е главният изпълнител, който извършва по-голямата част от инвестиционния и строителния проект на твърда цена и поема всички рискове от неговото изпълнение от момента на проектирането до прехвърлянето на крайния обект на клиента (включително изпълнението на гаранционните задължения), за което то е финансово отговорно Пред Клиента.

Договорът за ЕПК се използва по правило в проектите, при които опитен изпълнител може да оцени с достатъчна точност размера на разходите си, както и степента на рисковете. Договорът за ЕПС предполага, че основната част от работата се изпълнява от контрагента на ЕПС 2 , поради което няма специално възнаграждение за организиране и управление на работата на привлечените контрагенти от по-ниско ниво.


Фиг. 4. Изпълнение на COI чрез договора за EPC.

4. Модел на договор за EPCM

EPCM - английско абревиатура (инженеринг, доставка, управление на строителството - управление на инженеринг, доставка, строителство). Предмет на договора, както и в случая на EPC - проектиране, оборудване, изграждане и прехвърляне на клиента на напълно завършен обект "до ключ". Изпълнителят на EPCM е главният изпълнител, т.е. Договорите с подизпълнителите се сключват от свое име.


Фиг. 5. Реализация на проекти чрез договор за EPCM.

EPCM е главен изпълнител, изпълняващ изцяло инвестиционния проект и поемайки рисковете от управлението на проекта от момента на проектирането до прехвърлянето на готовия обект към клиента (включително изпълнението на гаранционни задължения). Договорът за EPMS предвижда общите разходи по проекта, като се вземат предвид възнагражденията на изпълнителя на EPCM и фиксираният срок за въвеждане в експлоатация на съоръжението, постигайки основните технически параметри на съоръжението. Начинът (подход) EPCM ви позволява да управлявате проекта, а не конкретни работи. Специфичните работи се извършват от професионалисти. Задачата на EPCM е да оцени необходимите свойства (способности, професионализъм, ресурси и др.) На избраните изпълнители / доставчици, за да разпредели правилно областите на работа и отговорност между тях. След това - да координират действията си, да разрешават спорове, да планират обща схема на проекта, да променят плановете в случай на критични промени с минимални последици и след това с всички спирки.

5. Типичен договор с фин разработчик

Фи-развитие (без руски еквивалент) или развитие, чиито разходи се основават на принципа "разходи плюс такса". В този модел разработчикът не поема финансови рискове и не участва в финансирането на проекта, а работи всъщност с фиксирана такса;

Фи-разработчикът работи на такса, изчислена по определен начин по споразумение с инвеститора. При внедряването на този модел инвеститорът наема Fi-developer да предложи най-изгодната опция за използване например на поземления имот на инвеститора или на съществуващия обект за недвижимо имущество, да изгради одобрен обект на базата на ключ и да го предаде на инвеститора за по-нататъшна употреба, продажба или експлоатация. Възможно е Phi-developer да предоставя услуги за търговска продажба на съоръжението при същите условия. В същото време Fi-developer никога не участва в проекта с парите си. В този случай той извършва цялата работа, включително разработването на бизнес план, проектирането, необходимите одобрения, изграждането и привличането на клиенти единствено за сметка на инвеститора. Той привлича специалисти или специализирани изпълнители за цялата необходима работа, но отговорността за изпълнението на проекта се носи изцяло от Фи-строителя. В случай на неизпълнение на проекта, Fi-developer отговаря на обема на възнаграждението си.


Фиг. 6. Реализация на проекти чрез Fi-развитие.

6. Типичен договор с концесионер

Концесионното развитие се основава на типичен концесионен договор, прехвърлен на всеки друг собственик на имота, който поради различни причини не иска да го загуби или по принцип е невъзможно. Концесионното развитие идва от договорите с държавата, но днес може да има така наречената търговска концесия, която е изградена на принципа на възстановяване на разходите на инвеститора и на печалба от недвижим имот, който не принадлежи на него.

Съгласно споразумение за развитие на концесия една от страните (разработчик-концесионер) се задължава за своя сметка да създава и / или реконструира недвижим имот, чието право на собственост принадлежи или ще принадлежи на другата страна (концедента), извършва дейности по експлоатацията на концесионното съоръжение за развитие и концедентът ще предостави на строителя Правото на собственост и използване на създадения недвижим имот за осъществяване на тази дейност за периода, определен от това споразумение.


Фиг. 7. Реализация на проекти чрез развитие на концесия.

Съществуват няколко схеми за развитие на концесиите, като най-приемливите от тях са BOT (Build - Operate - Transfer), т.е. "Build-Operate-Transfer" и BTO (Build-Transfer-Operate), т.е. "Build-transfer-exploit" и подобни на тях. В съответствие със схемите на СТО и СТО, разработчикът изгражда, пуска в експлоатация и използва имота с цел връщане на инвестициите и получаване на печалба в рамките на срока, определен от договора.

7. Спекулативният предприемач

Спекулативно развитие (няма руски еквивалент). В този случай разработчикът създава обект на недвижими имоти, действащ като единствен организатор на проекта, и носи всички рискове от неговото изпълнение. Основната цел на спекулативния разработчик е създаването на пазар на недвижими имоти в търсенето и получаването на печалба от неговия лизинг или продажба на нови собственици.

Спекулативният разработчик действа като единствен организатор на проекта и в това отношение той е много близо до изграждането на имот по икономически начин. Основната разлика между тези участници на пазара е целта на използването на имота. Спекулативният разработчик създава обект на търговски недвижими имоти за печалба върху неговата циркулация, а не дългосрочна работа и възстановяване на разходите чрез амортизация в третия бизнес. Speculative Developer изпълнява всички същите задачи като предишните видове разработчици, но освен това самият той е инвеститор, привлича финансиране и получава правото да използва земята и изцяло нов имот.


Фиг. 8. Реализация на проекти чрез спекулативно развитие.

В заключение, трябва да се отбележи, че действителното изпълнение на инвестиционни и строителни проекти може да представлява много оригинална конфигурация на договорни отношения и задължения, което прави този процес много творчески.


1 Терминът " ОСНОВЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ " (главен изпълнител, водещ изпълнител и други) по принцип поема първия пряк изпълнител на клиента, който има право и възможност да привлече трети страни, за да изпълни задълженията си.

2 " СОБСТВЕНА СИЛА " означава не само извършването на работа от едно юридическо лице, но и от холдингово дружество за строителство, отношенията за преразпределение на консолидираните печалби, в които се определят вътрешни документи.